Как выбрать лучший коттеджный поселок?

Особенности покупки участка в коттеджном поселке

Покупка земельного участка в собственность дает много преимуществ его владельцу. Это возможность жить в условиях, наиболее приближенных к природе, чистый воздух. При этом налицо развитая инфраструктура, наличие водопровода, канализации и всех иных удобств. Кроме того, это отличный способ вложения денег: его легко сдать в аренду или продать в будущем. Много интересных вариантов вы найдете, обратившись в компанию “ИНКОМ-Недвижимость” стоит только перейти на их сайт. 

Но прежде чем пользоваться всеми этими благами, придется пройти длительную процедуру оформления нужных документов.

Ведь все сложности связаны именно с имеющимися в них ошибками, на которые продавец не обращал в свое время должного внимания. А при продаже земля они стали препятствиями для быстрого оформления сделки.

В них может быть допущена ошибка в написании кадастрового номера участка, или он находится под обременениями. В таком случае придется вначале урегулировать все вопросы с долгами продавца, вносить исправления в документы. Хуже обстоит дело, если данный участок вообще не стоит на кадастровом учете. Придется потратить немало времени на его узаконение.

После земельной реформы 1991 года в России граждане получили возможность иметь в собственности земельные участки. Это способствовало появлению огромного количества собственников земли и строений на них. Возникла необходимость упорядочения информации о недвижимости, об ее собственниках. Это было вызвано и необходимостью защиты их интересов.

Поскольку недвижимость являлась объектом собственности, стали задаваться вопросы касательно ее налогообложения: необходимо было производить ее оценку для правильного исчисления размера налогов по утвержденным ставкам. Все эти вопросы были разрешены созданием единой системы государственного кадастра недвижимости. Теперь все объекты недвижимости учтены и сведения о них упорядочены.

Какую информацию можно получить из кадастра:

  • наименование объекта недвижимости (земельный участок, жилые и нежилые помещения, незавершенное строительство);
  • его уникальный кадастровый номер и дата его присвоения;
  • местонахождение объекта и его почтовый адрес;
  • площади и иные его характеристики;
  • информация об его владельцах;
  • имеются ли ограничения в его использовании.

 

 

Важность кадастрового учета заключается в сборе, хранении и доступности данных сведений. Чтобы убедиться в юридической чистоте покупаемого участка, потребуются следующее:

 

Чтобы убедиться в юридической чистоте покупаемого участка, потребуются следующее:

  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок;
  • справка об отсутствии на нем строений;
  • письменное нотариальное согласие супруги или иного совладельца на отчуждение земельного участка.

Только после этого смело заключайте сделку с последующей ее регистрацией в Росреестре. Если поручить сопровождение договора квалифицированным юристам, которые подготовят его текст, проверят всю документацию по предмету сделки и документы его собственников, то можно быть уверенным, что никаких проблем в дальнейшем с участком не возникнет.

Недостатки коттеджных поселков

При всех достоинствах в жизни за городом существуют определённые минусы. Недостатки коттеджей можно описать в следующих моментах:

  • порою приходится бурить скважину для получения питьевой воды;
  • обустройство собственной канализации с периодической чисткой;
  • большой расход газа на обогрев коттеджа;
  • возможные перебои с электричеством;
  • необходимость ухаживать за приусадебной территорией;
  • проблемы с доставкой на работу из-за большого расстояния до города.
  • Особенности выбора коттеджа в поселке

 

 

Выбирая посёлок, в котором собираетесь провести часть, а то и всю оставшуюся жизнь, в первую очередь, обратите внимание на природные условия. В непосредственной близости не должно быть предприятий, загрязняющих экологический фон

Во вторую, проверьте наличие инженерных коммуникаций. К коттеджному посёлку должна вести хорошая дорога, а внутри проложены газ, вода, свет, интернет. И, конечно, желательно иметь под боком лес с живописным озером, чтобы можно было прогуляться с пользой для здоровья.

Особенности выбора коттеджа зависят от личных пристрастий владельца. К примеру, для программиста важен качественный и скоростной интернет, для собачника – большая территория для прогулки с питомцем, для рыбака – наличие водоёма.

Архитектура и стиль коттеджа тоже важны, но тут каждый доверяет своему вкусу. А вот позаботиться о своей безопасности следует каждому потенциальному покупателю, так что предварительно ознакомьтесь, как производится охрана посёлка.

Зная основные критерии, как выбрать коттедж в посёлке, будет намного проще определиться с выбором, в каком месте пригорода поселиться, чтобы воссоединиться с природой без ущерба для комфорта и удобства жизни.

Погода в доме: газ, свет, вода

В доме “системы жизнеобеспечения” – под вашей ответственностью. Поэтому либо держите в доступе мастеров, либо кто-то в семье должен быть “с руками”. И лучше второе, потому что мастер не всегда сможет быстро приехать по звонку и все починить, а поломки бывают внезапные. На этот случай в доме должны быть свободные деньги.

 

Иногда в домах устанавливают запасные системы отопления (газ, электричество, дрова), ведь остаться зимой без тепла – хуже всего. Если все системы в доме завязаны на электричество, потребуются аккумуляторы и генератор на случай отключения электросетей

А еще важно определиться с типом канализации: будет это автономная система-септик или выгребная яма

 

Стены и перегородки

Наружные или несущие стены в каркасном доме тоже являются многослойным «пирогом», который собирается по следующему принципу:

  1. Установка угловых сборных стоек.
  2. Установка вертикальных стоек с шагом 580…600 мм.
  3. Монтаж усиливающих элементов — ригелей, укосин.
  4. Монтаж верхней обвязки.
  5. Обустройство проёмов.
  6. Монтаж ветровлагозащитной мембраны снаружи.
  7. Укладка теплоизоляции в пространство между стойками.
  8. Монтаж пароизоляции со стороны помещений.
  9. Перекрёстное утепление по желанию.
  10. Финишная отделка.

Наглядно о технологии обустройства стен в каркасных домах показано в следующем видеоролике.

Пирог каркасной стены. Разновидность и характеристики каждого пирога. Фильм 1.

Удаленность от города хороша только для пенсионеров

По мере выбора дома мечты я выявил мерзкую закономерность. Чем дальше от областного центра расположен объект, тем он интереснее и дешевле.

Один из домов, которые мы посмотрели, полностью соответствовал нашим представлениям о домике мечты. Большой – под 200 метров, на участке 17 соток, полностью готовый к проживанию, с дорожками, баней и гаражом. прямо до дома можно доехать по асфальту. Из окон открывается отличный вид на луга и лес. Совсем недалеко – озеро и лесная речка.

Сам домик стоит немного на отшибе, поэтому соседи не должны были бы создавать проблем своим присутствием.

Одно только плохо. До города – 38 километров. И только на машине. Другого регулярного транспорта нет. 

Хорошо, если не надо каждый день идти на работу. Знай – наслаждайся умиротворяющим пейзажем, собирай грибы, возись на огороде… А если каждый день на работу и с работы. Да еще если машина прожорливая?

Мы посчитали расходы только лишь на бензин и с сожалением отказались от варианта. Полторы тысячи километров в месяц – это почти 5000 рублей на бензин, не считая профилактики и прочих расходов. Дороговато!

Шаг первый – выбор земельного участка необходимой категории

Прежде чем приобретать жилье, в Подмосковье которое будет постоянным, а не сезонным необходимо тщательно изучить рынок предложений. Продажа недвижимости или земельных участков имеет множество своих тонкостей. Например, земельный участок может иметь разный юридический статус, который напрямую влияет на ценообразование.

Наиболее оптимальным вариантом, для стационарного проживания загородом, является выбор участка, имеющего предназначение для индивидуального жилого строительства – ИЖС. Расположение таких участков в пределах населённых пунктов или жилых комплексов, повышают комфортабельность проживания. Очевидно, что в таких местах хорошо развита инфраструктура как коммунального свойства, так и по остальным параметрам – магазины, больницы и так далее.

Помимо этого, продажа недвижимости нередко осуществляется в СНТ – садовые некоммерческие товарищества, а также в ДНТ – дачные некоммерческие товарищества. Ценовая политика в таких организациях более демократичная чем в посёлках. Там также можно получить прописку, однако по факту собственник столкнётся с множеством проблем, которые сведут на нет все выгоды покупки от жилья.

Коттеджный посёлок 

Неудобства обусловлены, в первую очередь, назначением земли – сельскохозяйственная деятельность. Покупая крупный жилищный объект на такой территории, собственник неизбежно столкнётся с неприятными вопросами от контролирующих органов.

Второй немаловажный фактор снижающий ценность приобретения постоянного жилья в товариществах – недостаточно развитая инфраструктура и сложность коммутации с инженерными коммуникациями. Как результат – приобретение дома для постоянного проживания на таких территориях себя не оправдывает. Ниже будет рассказано где лучше делать такие покупки.

Не дом, а настоящая крепость

Этот объект действительно строили на совесть. Для себя. Толстые стены, великолепная планировка, железобетонные перекрытия… Дом очень светлый, хотя, наличие множества больших окон всегда наводило меня на мысль о том, не будет ли там холодно зимой.

И само место, в принципе, не вызывало особых нареканий. Правда, доехать туда можно было бы только на машине. В экстренных случаях это создало бы определенные неудобства. Но данное обстоятельство компенсировалось хорошей федеральной трассой, проходящей “за лесом”. Кроме того, сам лес, который подступал к поселку со всех сторон, обещал отличную тихую жизнь на природе. Грибы, ягоды, чистый воздух, удаленность от промышленных производств делали объект очень привлекательным.

Что отпугнуло:

Увы, к дому не были подведены коммуникации. Ни электричество, ни газ! И если проблемы с электричеством еще как-то можно было решить, то отсутствие газовой трубы ставило на варианте жирный черный крест. Знаете, протопить 180 квадратов электричеством, конечно, можно. Но счет “за свет” с суммой примерно в 25-30 тысяч рублей в месяц – это не то, к чему мы стремились.

В довершение ко всему надо было еще оборудовать канализацию, бурить скважину, да и в самом доме предстояла большая работа, поскольку кроме стен, крыши, окон и входной двери там ничего не было.

Долго мы “облизывались”, глядя на этот объект, но, трезво прикинув свои финансовые возможности, решили, что вряд ли “потянем” такие расходы.

Местоположение участка и подъездные пути

В Свердловской области принято различать три вида земельных участков, в зависимости от того, где они находятся. Это садовые товарищества, образованные «еще при Советах», коттеджные поселки (обычно подразумевают организованные), и частный сектор/населенный пункт.

Покупка земельного надела традиционно начинается с поиска актуальных предложений в интернете. В настоявшее время в компании “ИНКОМ-Недвижимость” размещено более тысячи объявлений о продаже садовых и земельных участков.

1. Сады

Садовые участки относятся к наиболее бюджетному сегменту рынка загородной недвижимости. Это, классические «шесть соток», расположенные на территории садоводческого товарищества. И нередко в них можно присмотреть интересный земельный участок. С точки зрения финансов покупка весьма недорогая.

Часто сильной стороной садового кооператива является его местоположение. «Советские» сады/дачи обычно организовывали на окраинах города. Сегодня многие сады оказались внутри городской черты, и туда можно доехать на рейсовом автобусе или электричке. Обычно на дачном/садовом участке можно поставить только небольшой дом для проживания. Во времена СССР сад/дача были местом для посещений исключительно в тёплое время года. Но сегодня многие строят дома для круглогодичного проживания.

С точки зрения оценки качества грунтов в садовых/дачных товариществах старого образца уже не стоит делать привязку только к фундаменту, поскольку сегодня есть варианты. Например, винтовые сваи.

2. Коттеджные посёлки

Дом в коттеджном посёлке планируют строить для постоянного проживания. Хотя много и тех, кто готов лишь регулярно приезжать в выходные. Если речь идёт о постоянном месте жительства, то критическим становится фактор расстояния от города. Особенно, если нужно ездить часто по делам или на работу. Расстояние до 30 км только поначалу не кажется далеким. При ежедневном движении на автомобиле такая езда может изматывать своей рутиной и однообразием. Но в режиме дачи можно рассматривать варианты и за 50, и даже за 100 км. В этом случае, дорога будет своего рода путешествием. Правда, при этом стоит подумать, сколько придется намотать километров во время строительства дома подрядчикам, и сколько денег они запросят за такое расстояние.

Почти все коттеджные поселки на этапе продаж заявляют о собственной минимальной инфраструктуре. Но на практике за 10-15 лет мало кто из девелоперов реализовал эти обещания. В лучшем случае были организованы магазины типа сельмаг, где можно купить хлеб, мелкую пищевую розницу, напитки. Поэтому для выбора земельного участка в коттеджном поселке обязательно следует учитывать привязку к ближайшему населенному пункту и его инфраструктуре. Для дачников этот вопрос менее актуален, для постоянщиков – очень важный момент. Другая важная вещь – детский вопрос. В более обжитых и организованных поселках вопрос с доставкой детей в школы и садики решается за счет собственного автобуса. Но таких пока мало. При выборе локации можно ориентироваться на места для проживания в окрестностях Екатеринбурга, которые предпочли руководители местных агентств недвижимости.

3. Деревня/частный сектор

Дом на участке, расположенном в зоне существующей частной застройки, может использоваться и как постоянное жильё, и как дом выходного дня. Все зависит от самой деревни и истории ее образования. Одно можно сказать точно – к любой деревне или частному сектору есть вполне приличная подъездная дорога. В отличие, например, от коттеджных поселков, которые могут располагаться в поле, и кроме как по грунтовой дороге добраться до них нельзя. Из нюансов местоположения для частного сектора следует отметить риск бурного развития прилегающих территорий. Яркий пример – район Широкой речки в Екатеринбурге.

Где искать подходящий земельный участок?

1. Через интернет

Сегодня, самым оптимальным методом поиска является подбор земельного участка в интернете: на специализированных площадках с размещенными объявлениями о продаже загородной недвижимости. Практически все актуальные предложения можно найти в режиме онлайн, пообщаться с застройщиком, агентом или частным владельцем, задать интересующие вопросы и узнать абсолютно всю необходимую информацию.

2. Самостоятельное изучение местности

Покупка земли – процесс ответственный и непростой, с множеством «подводных камней». Учитывая, что участок будет приобретаться как минимум на ближайшие 10-15 лет, с последующим возведением на нем загородного дома (для постоянного или временного проживания), можно воспользоваться самостоятельным поиском оптимального варианта.

 

 

Как провести личный мониторинг имеющихся коттеджных поселков? Важно сразу же определить для себя оптимальный, с точки зрения удаленности от города радиус — к примеру, максимум 20-30 километров от МКАД. Вооружившись топографической картой, можно без проблем выделить для себя наиболее интересные по местоположению территории, куда следует съездить на личном авто для визуального ознакомления и изучения ландшафта, инфраструктуры, транспортного сообщения

 

Пустые участки

Что собой представляет: пустые размежеванные участки, расположенные в большинстве случаев на бывших сельскохозяйственных полях.

Площадь участков: 6—12 соток.

Управляющая компания: управляющая компания отсутствует, а роль администрации выполняют несколько человек, занимающихся преимущественно продажей участков. При этом представители администрации не имеют строго графика присутствия в поселке.

Коммуникации: центральные коммуникации отсутствуют, и достоверных данных о сроке и стоимости их подключения нет.

Социальная инфраструктура: отсутствует.

Охрана: отсутствует.

Удаленность от КАД: более 20 километров.

Стоимость: от 100 тысяч до миллиона рублей.

Регулярные взносы: размер регулярных платежей и взносов не определен.

Уведомление о намерениях

 

 

Следует принять во внимание тот факт, что 04.08.18 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, в соответствии с которым в отношении строительства индивидуальных жилых домов вводится новый порядок согласования предстоящего строительства

 

Так в частности теперь собственнику земельного участка перед началом строительства индивидуально жилого дома, согласно требованиям ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, необходимо будет подать в орган местного самоуправления Уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

По новым правилам, Орган местного самоуправления проводит проверку, указанных в уведомлении данных об объекте ИЖС. По результатам проверки Орган местного самоуправления направляет застройщику уведомление о соответствии либо о несоответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

К моменту начала реализации земельных участков в коттеджном поселке, должен быть утвержден проект планировки самого коттеджного поселка. Человеку, не обладающему специфическими знаниями, разобраться в этом документе будет непросто. И, тем не менее, ознакомиться с ним все-таки стоит, для того чтобы понять структуру поселка, схему расположения объектов инфраструктуры, инженерных сетей и сооружений, мест общего пользования и так далее.

Надежные и добросовестные застройщики коттеджных поселков, прежде чем приступить к реализации земельных участков, учитывают все вышеописанные нюансы, чтобы у покупателя в будущем не возникло сложностей с постройкой коттеджа и оформлением его в собственность. Но, к сожалению, не редки случаи, когда застройщики действуют не в рамках закона и перекладывают все проблемы на будущих собственников земельных участков.

Новый коттеджный поселок или старая деревня

 

Данный вопрос плавно вытекает из предыдущего варианта

Где лучше купить дом? Обратить ли внимание на новую застройку или подыскать современный коттедж, построенный в старой деревеньке?. Давайте представим, что вы покупаете дом в чистом поле

Другие участки хоть и размечены, но еще не все проданы, многие куплены и заброшены, кое-кто уже построился или ведет строительство в данный момент:

Давайте представим, что вы покупаете дом в чистом поле. Другие участки хоть и размечены, но еще не все проданы, многие куплены и заброшены, кое-кто уже построился или ведет строительство в данный момент:

Вот какой вид может открываться из окон вашего нового дома. Конечно, ранняя весна – не самое лучшее время для съемки промо-материалов. Однако, вот, любуйтесь: такое вы будете видеть каждую весну. Большие свободные площади вокруг выглядят огромным плюсом. До ближайших соседей – как до Луны. Тишина, покой…

Какие подводные камни вас ожидают?

Во-первых, обычно такие поселки строятся в голом поле. Ни одного деревца вокруг. А это означает, что вашим постоянным спутником будет ветер. Если, не дай Бог рядом находятся сельхозугодья, то во время пашни все дома покрываются слоем пыли. Кроме того, поле еще и обрызгивают химикатами. Вам это подходит?

Во-вторых, новый поселок – это новое сборное сообщество. Многие не могут жить спокойно. Им надо “самоутверждаться”. Одни делают это за счет строительства роскошных дворцов, другие за счет хамского поведения. Жители одного из поселков рассказывали, что им нет житья от одного соседа. Он постоянно “врубает” музыку на всю мощь, почти каждый день у него бывают шумные сборища, которые заканчиваются уже под утро. Никакие уговоры и другие меры воздействия не помогают.

В-третьих, если вы живете в поселке, извольте платить за всякие блага цивилизации. Уборка улиц, освещение, вывоз мусора, охрана, патрулирование и т.д. В иных местах набегает немалая сумма. Поневоле задумаешься, что в городской квартире приходилось платить меньше.

В противоположность новым застройкам – современный, только что построенный дом в старой деревне. Здесь свои “прелести”.

С одной стороны, вроде бы должно быть тихо и спокойно. Соседи живут здесь уже давно, все знают друг друга. Вписаться в такую “коммуну” проще, чем жить в сборной солянке нового поселка. Достаточно просто вести себя по-людски, не хамить соседям, пойти навстречу их небольшим просьбам, которые не сильно ущемляют ваше удобство. 

С другой: вам подходит такой вид из окна?

Ваш дом будут окружать старенькие развалюхи, которые вряд ли будут радовать глаз. Более того, один ваш сосед запросто может держать корову, другой – кур и гусей, третий – свиней, а четвертый на своем участке может устроить мастерскую по ремонту автомобилей.

Вам подходят все эти запахи? Тогда деревня – ваш дом :).

Безусловно, раз на раз не приходятся. Из описанных выше типичных вариантов бывают и исключения. Причем, как приятные, так и не очень. Все это строго индивидуально и требует тщательной проработки и обдумывания. Причем, желательно, до покупки 🙂 

План продажи домов

Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи. Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов. Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.

Дорогой дом с маленьким участком и странными полами

Этот объект тоже находился с коттеджном поселке. Я сразу спросил, каковы размеры “поборов”. Продавец замялся, отвел глаза в сторону и сообщил, что не знает. Из чего я заключил, что, наверное, поборы немалые. В принципе, ничего не было бы удивительного. Поселок считается почти элитным. Как результат – высокая стоимость дома при довольно скромных характеристиках. 

Вариант был немедленно забракован, лишь только я увидел, как устроены перекрытия 2-го этажа:

Когда я поднялся на второй этаж и увидел сквозь щели в полу первый, мне сразу расхотелось задавать дальнейшие вопросы и рассматривать этот дом как будущее жилище. Никакие уговоры о надежности данной конструкции не помогли. Не сработал даже главный козырь – так во всем мире строят. Пусть строят на здоровье, но мне нужны бетонные перекрытия, несмотря на огороженную территорию и свою зону отдыха. Все перечеркнул проклятый пол второго этажа.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookXВКонтакте
Напишите комментарий