Покупка дома с участком

Порядок действий

Сначала покупатель подыскивает подходящий участок. Не имеет значения, состоит ли собственник в товариществе, главное – земля предоставлена для ведения садоводства.

Для покупки земли понадобятся:

выписка из ЕГРН;
документ, подтверждающий правомерный переход права собственности (договор приватизации, купли-продажи, дарения, решение суда, свидетельство о праве на наследство или иной);
кадастровый паспорт, если он есть (с 2017 года заменён на выписку из ЕГРН);
справка от правления СНТ, где находится участок, подтверждающая отсутствие задолженности у собственника по целевым и членским взносам;
справки из ПНД и НД о том, что собственник не состоит на учёте в этих организациях;
справка из БТИ о наличии недвижимости на участке (в документе должно быть указано, что строений нет);
согласие супруги/а на совершение сделки, заверенное у нотариуса (если владелец состоит в браке).

Указанные документы не обязательны для представления. Но покупатель требует их, чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной.

Если собственник участка не состоял в СНТ, у него должны быть договоры на использование общего имущества товарищества. Владелец земли не должен иметь долгов перед объединением собственников участков.

Договор купли-продажи составляется сторонами самостоятельно.

В документе должны быть следующие разделы:

сведения о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, паспортные данные продавца и покупателя);
предмет договора – продавец передаёт, а покупатель оплачивает и принимает земельный участок (указывается месторасположение участка, площадь, кадастровый номер, назначение и другая информация);
права и обязанности сторон – продавец обязан передать имущество в определённый срок, а покупатель должен его оплатить (в этом разделе нужно указать, кто обязан провести регистрацию сделки);
стоимость и порядок расчётов – указывается сумма в рублях, которая причитается продавцу, способ оплаты (наличными или переводом на банковский счёт), сроки уплаты (до передачи участка, после передачи или частями);
меры ответственности (пеня за несвоевременную оплату, компенсация фактически понесённых убытков из-за виновных действий контрагента);
заключительные положения – порядок разрешения споров, срок действия договора, количество экземпляров договора и т.д.;
подписи, фамилии и инициалы сторон.

Сторонам потребуется 3 экземпляра договора: по одному для покупателя и продавца и ещё один оригинал будет храниться в Росреестре.

Когда договор заключён, земля передаётся в собственность покупателя. Для этого подписывается акт приёма-передачи. Покупатель и продавец могут обойтись без передаточного акта, если сами укажут это в договоре: такой порядок установлен в статье 556 ГК РФ.

Скачать бланк договора купли-продажи дачного участка
Скачать образец договора купли-продажи дачного участка

Далее покупатель обращается в Росреестр для регистрации своего права на участок.

Для процедуры потребуется:

заявление по установленной форме;
2 оригинала договора купли-продажи;
копии страниц паспорта;
подтверждение оплаты госпошлины;
доверенность и паспорт представителя, если гражданин передал право представлять его интересы другому лицу.

Обратиться в Росреестр можно:

лично, придя в офис;
направив обращение по почте;
через МФЦ;
в электронном виде;
на дому (доступно ветеранам и инвалидам ВОВ, инвалидам 1 и 2 групп).

Гражданин передаёт документы регистратору. Специалисты Росреестра вносят сведения в земельный кадастр, что занимает до 10 рабочих дней. После этого новому собственнику возвращают 1 оригинал договора с отметкой о регистрации. По желанию владельца выдаётся выписка из ЕГРН с актуальной информацией.

На продавца надела в процессе оформления ложатся следующие расходы:

300 рублей за оформление выписки из ЕГРН;
255 рублей за справку из БТИ;
от 1600 до 2000 рублей нужно заплатить за справки из ПНД и НД;
от 1100 рублей потребуется на оформление у нотариуса согласия супруги на совершение сделки.

Покупатель платит 2 000 рублей за регистрацию договора в Росреестре. Эти расходы также может взять на себя продавец по взаимной договорённости сторон.

Внутренний осмотр

Окна – старые или новые, плотные или с щелями.
Двери – состояние входных и межкомнатных дверей.
Напольное покрытие – обычные плитка, деревянные доски, ламинат, паркет. Старый паркетный пол необходимо очистить, отремонтировать, покрыть лаком. Иногда старый паркет, хотя выглядит удовлетворительно, требует замены.
Внешний вид стен, потолка, особенно в ванной комнате, у окон. Грибок указывает на повышенную влажность, нового хозяина ждет много работы. Трещины стен могут указывать на плохой фундамент. Нужно оценить состояние штукатурки внутри комнат – потрескавшуюся придется заменить.
Ванная комната. Следует проверить состояние керамической плитки, швов, сантехнических приборов, оценить масштабы ремонта, замены сантехники.
Электроснабжение. Попросите владельца включить все электроприборы сразу, чтобы узнать, что система в порядке. Спросите об электрических проводах – медь или алюминий?
Водопровод. Стоит открыть краны, проверить давление воды, температуру. Какие трубы установлены – медь, оцинкованная сталь, пластик?
Газоснабжение. Если установлена газовая плита, следует проверить все горелки, посмотреть, насколько велико пламя, что является признаком сильного или слабого давления газа.

Покупка деревянного дома

При покупке деревянного дома, из бруса важно обратить особое внимание на насекомых, питающихся древесиной. Если насекомые обнаружены, лучше найти другой вариант

Как правильно выбрать дом при покупке: визуальный осмотр

Наилучшим временем для осмотра нового дома неизменно остаётся весна, поскольку в данный период можно объективно оценить уровень сырости и есть ли затопление подвала, погреба

Важно внимательно осмотреть кровлю и чердак, чтобы исключить неприятности с протеканием, и систему водоотвода. Когда с ней что-либо не так, это будет сказываться на целостности фундамента

Если недостатки или неисправности есть, их будет видно невооруженным глазом.

Дверные и оконные проёмы дело второстепенное, так как их можно заменить, а вот исправные несущие элементы конструкции — залог того, что дом надёжен и не представляет угрозы для жильцов. Кроме того следует проверить работу систем коммуникации (электричество, водоснабжение, прочее). Если дом отапливается с помощью котла, его также нужно проверить независимо от времени года. Когда с ним всё в порядке, батареи прогреваются не более чем за полчаса. Также нужно проверить наличие и исправность спусковых кранов.

Управление общим имуществом

И последний момент, на который хотелось бы обратить внимание – это управление коттеджным поселком. В законодательстве РФ отсутствует четкий правовой механизм, регулирующий порядок создания и управления коттеджными поселками

В жилищном законодательстве достаточно подробно проработан вопрос управления многоквартирным домом. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с управлением коттеджными поселками, содержанием общего имущества поселка, оплатой коммунальных платежей.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Статья 136 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает возможность создания Товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Данный способ управления коттеджным поселком предполагает создание юридического лица, осуществляющего управление поселком, и имеет ряд преимуществ. При таком способе управления, ТСЖ как юридическое лицо, выступает в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников коттеджей.

Несмотря на то, что такой способ управления как создание ТСЖ прямо предусмотрен законом, на практике он встречается не часто. Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка могут выбрать разные формы управления поселком: создать ТСЖ или Жилищный кооператив, привлечь управляющую компанию либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

Проанализировав практику коттеджных поселков Подмосковья, можно сделать вывод, что на сегодняшний момент, наиболее распространенным способом обеспечения жизнедеятельности таких поселков является привлечение управляющей организации. При этом, управляющая компания, как правило, выступает как обыкновенный подрядчик и оказывает услуги собственникам коттеджного поселка на возмездной основе.

В то же время, все существенные вопросы, связанные с управлением поселком и его жизнедеятельностью, решаются на Общем собрании собственников. Для этого может быть предусмотрено создание инициативной группы из числа собственников, которая должна обеспечивать выполнение решений Общего собрания. При такой схеме управления Общее собрание собственников выступает как добровольное объединение граждан и не имеет статус юридического лица.

Как правильно оформить покупку дома с земельным участком?

Покупка дома с земельным участком не представляет ничего сложного, достаточно предоставить документы и пройти все этапы их регистрации в соответствующих органах.

Чтобы оформить сделку купли-продажи, вам понадобятся:

Правоустанавливающие бумаги от продавца.
Выписка из БТИ.
Тех.паспорт на дом.
Согласие одного из супругов на продажу.
Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
Непосредственно договор, в котором прописаны условия соглашения.

После этого вам придется оформить права собственности уже на себя. Обратитесь в Росриестр и предоставьте следующие документы:

Заявление в котором вы просите осуществить переход права на собственность к вам.
Заявление, подтверждающее регистрацию этого права.
Паспорт.
Документ, по которому осуществился передел собственности.
Договор купли-продажи.

Бумаги от покупателя

К покупателю при покупке дачи с земельным участком предъявляются минимальные требования по документам. Чтобы купить дачу с земельным участком достаточного одного паспорта.

Однако могут потребоваться и иные бумаги:

Заявление о сделке на имя председателя СНТ, если дача входит в садовое товарищество.
Заявка пишется уже после заключения договора и регистрации имущественных прав.Его основная цель — заменить имя продавца дачи на имя покупателя.
Членство в садовом товариществе перейдет новому собственнику, и он сможет участвовать в собраниях.
Документ, подтверждающий платежеспособность, если дача приобретается в кредит/ипотеку. Достаточно предоставить выписку из банка или кредитный договор.
Договор аренды. Если на дачу претендует сразу несколько покупателей, преимущество отдается тому, кто ранее пользовался имуществом по договору аренды.
Нотариально заверенное согласие супруга для покупателя, который состоит в браке.

Требование по наличию последнего документа — спорное. Обязательство предоставить согласие супруга существовало до 2013 года, когда необходимо было зарегистрировать договор купли-продажи. Однако в 2019 году регистрируется лишь переход прав собственности. Соответствующие изменения были внесены в ГК.

В 2015 году вышел приказ МинЭкономРазвития с перечнем необходимых для покупки земли документов. Среди них было указано согласие второго супруга при покупке земли. Однако в том же году этот приказ был признан судом нелегитимным. До сих пор регистрирующие органы могут требовать письменное согласие второго супруга.

Вторичный рынок

Перед тем, как выбрать дом при покупке на вторичном рынке недвижимости, необходимо убедиться в юридической чистоте имущества. Продавец должен предоставить пакет документов, в которые входят следующие бумаги:

Свидетельство государственной регистрации прав в Росреестре;
Бумаги, удостоверяющие основания получения свидетельства государственной регистрации;
Кадастровый паспорт и план с индивидуальным личным номером;
Технический план и акт межевания земли;
Расширенная справка из домовой книги;
Необходимые разрешения на отчуждение имущества, прочее.

Каждая дополнительная постройка на территории должна быть узаконена

Кроме того, следует обратить внимание на то, сколько времени недвижимость принадлежала продавцу перед тем, как он решил её продать. Этот срок следует сопоставить с основанием для получения объекта

Например, если дом был получен продавцом по наследству менее трёх лет назад, то есть риск, что объявится ещё кто-то из наследников и будет требовать отменить сделку, если сумеет подтвердить, что имеет уважительные причины вступить в наследство по истечению полугодового периода.

https://www.youtube.com/watch?v=C-2FL6UrQj8&t=2sVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Какие документы нужно проверить при покупке дома и земельного участка? (https://www.youtube.com/watch?v=C-2FL6UrQj8&t=2s)

Порядок продажи дома с земельным участком

Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.

Можно решить вопрос и самостоятельно!

Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.

В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.

Оценка недвижимости

Данная процедура при продаже дома с земельным участком обязательна.

Продавец может установить верную цену, опираясь на стоимость подобной недвижимости, которую можно найти ив интернете.

Можно воспользоваться услугами оценщика. Тогда владельцу выдадут официальный документ, содержащий отчет и анализ рынка.

На оценку влияют следующие факторы:

Где находится недвижимость;
Материал постройки;
Коммуникации: имеются или нет;
В каком году построена;
В каком состоянии дом;
Имеются ли другие объекты на участке;
Качество земли.

Где оформить договор купли продажи дома

Когда продажа дома подходит к концу стороны должны явиться в МФЦ и зарегистрировать имущественные права, а также внести в кадастровые записи учетные сведения.

Документы для оформления купли продажи дома

Список требуемых бумаг:

Документы, устанавливающие право на собственность;
Тех. паспорт;
Выписка из домовой книги;
Согласие лиц, которые зарегистрированы на то, что они должны покинуть дом в требуемые сроки;
Подтверждение, что налоги уплачены и заложенностей нет;
Выписка из ЕГРП;
Кадастровый паспорт на землю.

Если нужно:

Согласие супруга, которое заверено нотариусом;
Разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Анализ правоустанавливающих документов

Это делается, чтобы установить законность владения, пользования и распоряжения недвижимостью владельцем.

Для быстрой продажи и облегчения регистрации перехода прав к новому владельцу, у продавца в наличии должны быть все документы подтверждающие, что он полноправный владелец. Если дом не проходил регистрацию в кадастровой палате или он построен самовольно – пройти регистрацию стоит. Без данных документов стоимость дома будет ниже и продаваться он будет дольше.

Предварительный договор

Он заключается чтобы было удобно и это правильно. В нем отражаются все условия, которые подходят обеим сторонам. Основной договор заключается, опираясь именно на него.

Составление договора и передача денег

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в письменном виде и подписывают его обе стороны. Если хочется, можно заверить его нотариально, но это вовсе не обаятельно.

В нем должны быть:

Название договора.
Когда был заключен и место.
Что является предметом договора.
Признаки идентификация на каждый отчуждаемый объект: где он находится, его инвентаризационный номер, площадь, данные о его регистрации.
Сумма договора. Указывается как вся, так и на каждый объект в отдельности.
Дополнительная информация, условия.

Лучше оформить передаточный акт на имущество отдельно, но в договоре указать, что он является данным актом и подтверждает, что имущество было передано.

Когда расчёт окончится, стороны подпишут договор приема-передачи имущества, а также соответствующий акт.

Регистрация договора купли продажи дома, кто оформляет

Сделка будет завершена после государственной регистрации. Для этого потребуются такие бумаги:

Те же что и для купли-продажи;
Договор купли продажи с подписями продавца и покупателя;
Акт передачи.

Регистрация облагается государственным налогом – госпошлиной, которую нужно оплатить. К документам, передающимся в регистрационный орган прилагается и квитанция об оплате.

Сколько стоит оформление документов при покупке дома

Регистрация облагается государственной пошлиной равной 2000 рублей, в случае продажи дома с земельным участком.

За юридические, а также дополнительные услуги нужно платить комиссионные. Некоторые компанию предпочитают процентную ставку, равную 0,5-1% от общей стоимости дома, а также участка.

Если владелец жилья искал покупателей сам, то можно обращаться в юридическую фирму, ее услуги стоят 5-7 тысяч рублей. Так что учитывайте стоимость оформления документов при покупке дома.

Определяем состав общего имущества

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией это – состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Также должен быть определен перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок определения размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования и размера платы за коммунальные услуги. Все эти условия подлежат включению в договор на обслуживание с управляющей компанией.

Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Перечень общего имущества собственников коттеджного поселка должен быть четко определен. Потому как бремя расходов на содержание такого имущества обязаны нести именно собственники, соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Долю в общем имуществе коттеджного поселка рассчитывают по общей практике, исходя из площади земельного участка под коттеджем. К общему имуществу собственников коттеджного поселка относятся внутри поселковые дороги, обеспечивающие проход собственников к своим земельным участкам, коммуникации, объекты инфраструктуры поселка, места отдыха, парковки, и т.д. В то же время, не смотря на такое понятие как «общее имущество собственников», оно может находиться в индивидуальной собственности граждан или юридических лиц.

Это связано с тем, что в начале создания коттеджного поселка, земельный участок, предназначенный под эти цели, принадлежит полностью физическому или юридическому лицу. В результате межевания такого исходного участка, образуются земельные участки, предназначенные под застройку индивидуальными коттеджами и участки, представляющие из себя, согласно проекту планировки, места общего пользования.

После продажи земельных участков, предназначенных под застройку, участки, являющиеся местами общего пользования, остаются в собственности первоначального владельца. По ним, как правило, проходят коммуникационные сети поселка, на них располагаются постройки, необходимые для функционирования поселка. Для того, чтобы можно было этим имуществом пользоваться, управлять им, обслуживать его, собственник такого имущества должен дать свое согласие. В данном случае, представляется правильным заключение соответствующих договоров (соглашений), регламентирующих порядок пользования таким имуществом, а также его обслуживания и ремонта.

И все-таки, кому должно принадлежать это «общее имущество собственников», или каким образом и кому оно должно быть передано после продажи всех земельных участков в коттеджном поселке, остается не ясным. Общей практики по этому вопросу пока не выработано.

Доверяй, но проверяй

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Документы, способные обеспечить безопасную покупку земельного участкаИсточник kad-reg.ru

Возможные спорные ситуации

Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов

Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.

Подлинная доверенность на земельный участокИсточник hobbymaniya.ru

Чистая схема мошенничества – продажа земельного участка по поддельной доверенности. Это самая типичная ситуация, с которой может столкнуться покупатель загородного жилья. Опытные юристы всегда проверяют, существует ли в реальной жизни доверитель, проведена ли доверенность, которую он предоставляет потенциальному покупателю, по документам, заверенным нотариусом. Вот почему осуществление сделки купли-продажи с помощью юридической конторы, считается наиболее безопасной. Если было принято решение самостоятельно покупать землю без помощи специалистов, нужно знать, какие документы проверить при покупке дома с земельным участком.

Как правильно составить соглашение?

Существует несколько способов составления бумаги:

самостоятельно, используя готовый шаблон и рекомендации;
обращение к риелтору;
помощь юриста (нотариуса).

Договор заключается в письменном виде, заверение не требуется. Он должен иметь название, номер и дату. Договор подписывается лично покупателем и продавцом или их представителями. Документ оформляется в 3-х экземплярах: для покупателя, продавца и для Росреестра.

В соглашении нужно отразить следующие положения:

информация о продавце и покупателе (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, серия и номер паспорта, дата и орган выдачи);
предмет сделки – продавец передаёт участок и дом и право собственности на него, а покупатель принимает и оплачивает;
описание дома – площадь, в том числе жилая, этажность, адрес, кадастровый номер, иная важная информация (количество входов, наличие мебели внутри и т.д.);
описание участка – площадь, категория земель, вид разрешённого использования, адрес, кадастровый номер;
информация об отсутствии обременений на недвижимость (не заложена, не сдана в аренду, право собственности на неё не оспаривается в суде);
покупатель подтверждает, что никаких правовых ограничений на приобретение имущества с его стороны нет;
цена недвижимости;
порядок расчётов – одним платежом или несколькими, до передачи имущества или после, наличными или банковским переводом;
процедура передачи участка и дома (в какой срок, используется ли при этом акт приёма-передачи);
утверждение, что право собственности переходит только после государственной регистрации сделки;
возложение обязанности по регистрации сделки на одну из сторон;
меры ответственности (компенсация убытков, выплата пени за просрочку оплаты или несвоевременную передачу имущества);
заключительные положения (процедура разрешения разногласий, порядок изменения и расторжения договора и т.д.);
подписи сторон, Ф.И.О., банковские реквизиты, если они требуются.

Стороны по своему желанию могут добавить различные права и обязанности, установить особые меры ответственности и т.д.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом
Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом

Подробную статью об оформлении договора читайте здесь.

Предварительное соглашение

В предварительном документе указываются:

стоимость сделки;
срок заключения основного договора;
передача определённой суммы в качестве аванса или задатка;
иные положения.

Предварительные соглашения требуются, если договор не может быть исполнен прямо сейчас. Например, покупателю нужно продать другое имущество или получить кредит. Таким образом, стороны фиксируют условия сделки, потом решают свои проблемы, и возвращаются к достигнутым договорённостям вне зависимости от того, как изменилась рыночная цена на имущество.

Без такого договора можно обойтись, если сделку можно завершить в течение 2-х недель. Соответствующие сроки передачи имущества, оплаты, государственной регистрации можно прописать в соглашении.

Заключение – коротко о главном

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Еще немного внимания!

Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением.